Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die jedenfalls bis zum 31.5.1999 vom Antragsgegner verwaltet wurde. Die Beteiligten sind uneins darüber, ob der Antragsgegner anschließend abberufen wurde.

Die Jahresabrechnungen 1998 und 1999 sind bislang nicht erstellt. Der Antragsgegner ist im Besitz sämtlicher Verwaltungsunterlagen und Belege und gab diese trotz mehrmaliger Aufforderungen nicht heraus.

Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 8.10.1999 ist vermerkt:

Herr H. stellte den Antrag, den Tagesordnungspunkt 2, Bestätigung der Wahl des Hausverwalters vom 28.5.1999 in Bestätigung und Neuwahl der Hausverwaltung abzuändern.

Herr S. stellte sich erneut zur Wahl, außer Herrn M. und dem Ehepaar S. bestätigten alle Eigentümer mit 832 Miteigentumsanteilen seine Position als Hausverwalter der Wohnanlage.

Im Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 17.3.2000 heißt es:

Alle anwesenden Wohnungseigentümer erklärten sich damit einverstanden, dass Herr S. die Hausverwaltung für diese Wohnanlage übernimmt. Herr M. enthielt sich der Stimmabgabe, hat jedoch prinzipiell nichts dagegen, dass Herr S. die Hausverwaltung übernimmt. Möchte sich jedoch in Anbetracht der gesamten Angelegenheit der Stimme enthalten. Herr S. wurde mit 692 Miteigentumsanteilen zum Hausverwalter der Wohnanlage ... gewählt.

Im Protokoll vom 12.4.2001 ist hinsichtlich der Auseinandersetzung mit dem Antragsgegner (Übergabe der Verwaltungsunterlagen/Jahresabrechnung 1998 und 1999) Folgendes vermerkt:

Als dann endlich der Termin stattfand, wurden weder die versprochenen Unterlagen noch konkrete Abrechnungszahlen erörtert bzw. vorgelegt. Herr B. (= Verfahrensbevollmächtigter des Antragsgegners) versicherte im Beisein von Herrn.... dass die Unterlagen in den nächsten Tagen in meinem Büro abgegeben werden. Auf die Unterlagen warten wir heute noch. Herr M. teilte mit, dass er von der Verhaltensweise der Herren ... (= Antragsgegner/Verfahrensbevollmächtigter des Antragsgegners) sehr enttäuscht ist. Eine gerichtliche Durchsetzung aller Forderungen ist nun unabdingbar.

Die Abrechnung 98 und 99 muss vom Verwalter K. Antragsgegner) abgerechnet werden. Da die Unterlagen von Herrn K. nicht übergeben wurden, konnte die Abrechnung von uns nicht erstellt werden, hierzu erklärten wir uns bei einem Gespräch bereit. Nach allen bisherigen Erfahrungen muss davon ausgegangen werden, dass die Abrechnung nur auf gerichtlichem Wege erreicht werden kann. Dieser Schritt wurde bereits veranlasst.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die Verwaltungsunterlagen und Belege zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben und die Jahresabrechnungen 1998 und 1999 zu erstellen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 6.5.2002 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 29.10.2002 den Beschluss des Amtsgerichts dahin abgeändert, dass die Verpflichtung des Antragsgegners, die Jahresabrechnung 1999 zu erstellen, entfällt. Im übrigen hat es die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Gegen den ihm am 13.11.2002 zugestellten Beschluss hat der Antragsgegner am 27.11.2002 sofortige weitere Beschwerde zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt. Auf den dem Antragsgegner am 27.12.2002 zugegangenen Hinweis des Senats, dass das Rechtsmittel unzulässig sei, weil der Rechtspfleger das Protokoll nicht unterschrieben habe, hat der Antragsgegner am 10.1.2003 das Rechtsmittel zu Protokoll der Geschäftsstelle des Amtsgerichts wiederholt und Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig, hat aber keinen Erfolg.

1. Die am 10.1.2003 eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, weil dem Antragsgegner auf sein rechtzeitig eingereichtes Wiedereinsetzungsgesuch wegen der Versäumung der Frist des § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. §§ 27, 29 Abs. 4, § 22 Abs. 1 FGG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren ist. Den Antragsgegner trifft kein Verschulden daran, dass das am 27.11.2002 eingelegte Rechtsmittel unzulässig war (vgl. zu den Formvorschriften einer wirksamen Protokollaufnahme eines Rechtsmittels durch den Rechtspfleger BayObLG Rpfleger 1991, 450).

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegner sei gemäß §§ 675, 667 BGB zur Herausgabe aller in seinem Besitz befindlichen Verwaltungsunterlagen und Belege verpflichtet, weil das Verwalteramt beendet bei.

Nach § 28 Abs. 3 WEG habe der Antragsgegner noch die Jahresabrechnung 1998 zu erstellen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts entfalle diese Verpflichtung allerdings für das Jahr 1999, weil die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung erst nach Ablauf eines Kalenderjahres fällig werde, der Antragsgegner hier aber während des Jahres 1999 sein Verwalteramt verloren habe.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass der Antragsgegner nach § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet ist, die Jahresabrechnung 1998 zu erstellen und dass er gemäß §§ 667, 675 BGB alle Verwaltungsunterlagen und Belege an die Wohnungseigentümer zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben hat.

a) S. ist durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 8.10.1999 zum neuen Verwalter bestellt worden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob S. bereits vorher mit Wirkung vom 1.6.1999 zum Verwalter bestellt worden war. Jedenfalls sollte die Neubestellung mit Eigentümerbeschluss vom 8.10.1999 mit sofortiger Wirkung erfolgen. Im Übrigen ergibt sich auch aus dem Eigentümerbeschluss vom 17.3.2000, dass S. neuer Verwalter der Wohnanlage sein soll.

b) Der Bestellungsbeschluss von S. enthält konkludent die Abberufung des bisherigen Verwalters, also des Antragsgegners. Die Annahme, die Wohnungseigentümer hätten eine Doppelverwaltung gewollt, wäre abwegig.

c) Es ist zwar richtig, dass von dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden ist. Ein Abberufungsbeschluss ist aber nicht nur ein Instrument der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft, sondern konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Abberufungsakts. Seine Organstellung verliert der Verwalter mit dem Zugang der Abberufungserklärung, die entweder im Abberufungsbeschluss mitenthalten ist oder aufgrund dieses Beschlusses gesondert abgegeben wird (BGH NJW 2002, 3240/3242). Der Antragsgegner bestreitet nicht, dass er von dem Bestellungs- und damit von dem Abberufungsbeschluss der Wohnungseigentümer Kenntnis erhalten hat. Jedenfalls hat er eine solche Kenntnis während des Verfahrens erlangt. Einer Annahme durch den Verwalter bedarf die Abberufungserklärung nicht (Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 408).

d) Da der Antragsgegner seine Organstellung als Verwalter verloren hat, ist er nach §§ 675, 667 BGB verpflichtet, alle Verwaltungsunterlagen und Belege an die Wohnungseigentümer zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben,(Staudinger/Bub § 26 Rn. 403 m. w. N.).

e) S. und die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller sind zu deren Vertretung berechtigt.

Es kann offen bleiben, ob der Verwalter wegen seines rechtlichen Interesses an der Erlangung der Unterlagen zur gerichtlichen Geltendmachung des Herausgabeanspruchs überhaupt eine Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 403b). S. war nämlich bevollmächtigt, gerichtlich gegen den Antragsgegner vorzugehen; jedenfalls haben die Wohnungseigentümer ein solches Vorgehen genehmigt.

Ein entsprechender ausdrücklicher Eigentümerbeschluss liegt allerdings nicht vor. Aus den Umständen ergibt sich aber, dass die große Mehrheit der Wohnungseigentümer das Vorgehen des Verwalters gegen den Antragsgegner in der Eigentümerversammlung vom 12.4.2001 gebilligt hat. Ausreichend wäre allerdings auch, dass erst während des gerichtlichen Verfahrens eine Genehmigung durch die Wohnungseigentümer erteilt wurde, weil die Verfahrensführung rückwirkend genehmigt werden kann (vgl. § 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 547 Nr. 4 ZPO). Es ist dringend erforderlich, dass der neue Verwalter die Verwaltungsunterlagen und Belege erhält, unter anderem damit er die Jahresabrechnung 1999 erstellen kann. Am 12.4.2001 hat S. laut Protokoll, dargelegt, dass nunmehr nur auf gerichtlichem Wege gegen den Antragsgegner vorgegangen werden könne und dass dieser Schritt bereits veranlasst worden sei. Es ist nicht ersichtlich, dass von den Wohnungseigentümern hiergegen Einwände erhoben worden sind. Die Zustimmung einer großen Mehrheit war nach Sachlage offensichtlich und wurde somit jedenfalls stillschweigend erteilt. Auch ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer jedenfalls heute mit einem gerichtlichen Vorgehen gegen den Antragsgegner nicht einverstanden sind.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG; der Geschäftswert wird in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen auf 12000 EUR (Jahresabrechnung 1998: 8000 EUR; Herausgabeanspruch: 4000 EUR) festgesetzt.

Ende der Entscheidung